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PERTINENZE IMMOBILIARI: SIGNIFICATO E QUADRO NORMATIVO

Il proprietario di un immobile principale spesso è anche possessore di pertinenze immobiliari: è importante conoscere le condizioni da rispettare.



La pertinenza è un bene che migliora l’utilizzo e il valore dell’abitazione principale. Per esempio, può rendere la casa più godibile, grazie alla presenza di un posto auto o di un giardino. È fondamentale stabilire la differenza tra proprietà e pertinenza: la prima è il bene principale, viceversa la seconda è un bene accessorio.


Cosa sono le pertinenze dell'abitazione principale?

L'articolo 817 del Codice Civile definisce le pertinenze come beni destinati in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa, anch’essa immobile o più raramente mobile.

Nel campo immobiliare e catastale, il concetto di pertinenza si riferisce a tutti quegli elementi accessori dell'abitazione principale, come ad esempio una cantina, un garage, un parcheggio coperto, ect..

Esiste dunque una differenza tra pertinenza e proprietà:

  • la proprietà è conferisce il potere di possedere e gestire un bene;

  • la pertinenza descrive la relazione funzionale secondo cui un oggetto è vincolato all'uso o al supporto di un'altra cosa.

Quali sono le pertinenze di un immobile?

Ecco di seguito alcuni esempi di pertinenze dell'abitazione principale e suddivise per categorie catastali:

  • Categoria catastale C2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitte, solai;

  • Categoria catastale C6: stalle, rimesse, posti auto, autorimesse;

Infine, la categoria catastale C7 per le tettoie chiuse o aperte.


Il vincolo pertinenziale: significato del termine e come scioglierlo

Il concetto di vincolo pertinenziale aiuta a perfezionare la definizione di pertinenza. Il vincolo pertinenziale sussiste nel momento in cui sono presenti due criteri:

  • elemento soggettivo, riguarda la volontà del proprietario o avente diritto di creare il vincolo di funzionalità tra i due beni;

  • elemento oggettivo, si intende la destinazione del bene accessorio a beneficio della cosa principale, secondo un rapporto duraturo e non occasionale.

Il vincolo pertinenziale è presente quando c’è un rapporto di complementarietà tra il bene accessorio e quello principale, è quindi essenziale che la prima sia funzionale alla seconda.

La destinazione d'uso della pertinenza può essere effettuata dal proprietario della casa principale, dall'usufruttuario o dal possessore di altro titolo verso l'abitazione principale.


Come sciogliere un vincolo pertinenziale ?

Per sciogliere un vincolo pertinenziale in modo sicuro e non contestabile, si può utilizzare un atto pubblico inverso, chiamato "dismissivo". Si tratta di un documento ufficiale con il quale si revoca o si annulla il vincolo pertinenziale precedentemente stabilito. In altre parole, serve per eliminare il legame o l'obbligo che esisteva tra due beni o proprietà.

Inoltre, se il vincolo di pertinenza tra l’immobile principale e quello accessorio dovesse cessare, verrebbe meno la funzionalità.


Qual è la distanza massima ammessa per una pertinenza?

Di norma, l'unico requisito necessario per qualificare una pertinenza è l'esistenza del rapporto di funzionalità tra essa e l'abitazione principale.

Infatti, ciò che rappresenta la prova del vincolo di pertinenzialità è la graffatura, cioè l'unione di due beni immobili in catasto, ossia in catasto c’è un unico mappale che individua contemporaneamente l’area della costruzione e dell’area scoperta.


Secondo la Corte di Cassazione, non è dunque obbligatorio che ci sia una distanza massima ammessa per considerare qualcosa come pertinenza. Pertanto, possono essere considerate pertinenze anche le costruzioni come garage, cantine o ripostigli che sono collegate alla casa, ma si trovano in un'altra posizione, e la distanza massima tra la pertinenza e l'abitazione principale può essere anche di diversi chilometri.


Pertinenze e superbonus 110

La pertinenza autonomamente accatastata, considerata dunque come unità immobiliare separata e indipendente dall'abitazione principale, non deve essere considerata, tenendo conto della Legge di bilancio 2021. L’Agenzia delle entrate chiarisce il tema riguardante il limite di spesa, e sostiene: “conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sisma bonus spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze”.


L’agevolazione del Superbonus 110% è applicabile anche per le pertinenze, ma è necessario fare una differenziazione in base alla distanza delle pertinenze rispetto alla struttura principale.


Le pertinenze possono essere vendute separatamente?

Le pertinenze possono essere vendute separatamente dall'abitazione principale di riferimento solo se le parti coinvolte esprimono una volontà in tal senso. In questo caso, l'abitazione principale e la pertinenza saranno vendute a proprietari diversi.


Normalmente le relative pertinenze vengono incluse nella transazione immobiliare e vendute insieme all'immobile principale. In assenza di specifiche indicazioni contrarie, si presume infatti che il vincolo pertinenziale sia sempre presente e operativo.


IMU e TARI: su quali pertinenze si pagano?

Le pertinenze ai fini imu possono riguardare beni accessorie di prime case solo se di lusso e di pregio, di seconde case e altre e di immobili commerciali. Le pertinenze che sono soggette ad imposta sono principalmente il garage, terreni, cantine, scuderie, gazebi, tettoie… mentre le pertinenze che non pagano l’IMU sono quelle correlate alle prime case.


Inoltre, l'esenzione imu si applica al massimo per un'accessoria associata a un'abitazione. Di conseguenza, se si possiedono due garage, si sarà esentati dall'IMU per uno e si dovrà pagarla sull'altro.


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