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DELEGA FISCALE: RITORNA LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI COMMERCIALI

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La Delega fiscale, approvata appena prima di Ferragosto (Legge 9 agosto 2023, n.111, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 14 agosto) ha introdotto alcune novità che riguardano il fisco legato agli immobili.

Alcune di queste misure contengono già prescrizioni precise. Altre dovranno essere maggiormente dettagliate da parte dell’Esecutivo. La norma principale, che cambia, è quella relativa alla tassazione sui redditi da fabbricato.

La legge stabilisce di estendere il regime della “cedolare secca” agli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, qualora il conduttore (cioè l’inquilino) sia un esercente, una attività d’impresa, o di arti e professioni. In altre parole, si tratta della tassazione sugli affitti dei negozi.


Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime di tassazione sperimentato per la prima volta nel 2011 che, in sostanza, aveva introdotto il sistema di “flat tax” sui proventi derivanti dall’affitto di immobili.

Una possibilità che riguardava solo gli affitti da locazione abitativa, quindi le case, non i negozi. In pratica, chi ha degli alloggi in affitto, su questi redditi può pagare un’imposta sostituiva fissa del 21% (il 10% nel caso dei canoni “concordati”), invece che assoggettare quei proventi all’aliquota Irpef, in occasione della dichiarazione dei redditi, che è variabile e cambia a seconda degli scaglioni.

Il pagamento della cedolare secca esaurisce tutte le incombenze del proprietario e dell’inquilino, compreso il pagamento delle imposte di bollo e di registro sulla registrazione del contratto d’affitto. Si tratta di un regime che ha riscosso successo.

Secondo i dati più aggiornati, diramati dal ministero delle Finanze (relativi all’anno fiscale 2021) 2,9 milioni di proprietari hanno scelto la cedolare, generando un imponibile per il fisco pari a 18,2 miliardi di euro, in aumento del 5% sul 2020.


L’effetto sui negozi

Ora, con la delega fiscale, questo regime si potrà applicare anche ai negozi. Non è la prima volta che accade.

Come spiega la relazione di accompagnamento alla legge delega

la cedolare secca è stata estesa solo in via temporanea, con la legge di bilancio 2019, anche ai contratti di locazione di locali commerciali stipulati solo nell’anno 2019, purché fossero classificati nella categoria catastale C/1 e solo dietro determinati limiti di superficie (fino a 600 mq).

Dopo questa apertura temporanea, limitata al 2019, erano arrivate alcune delucidazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate che fornivano chiarimenti su alcuni aspetti della norma e che ammettevano, per esempio, la facoltà di mantenere il regime della cedolare per tutta la durata del contratto d’affitto. Ma che continuavano a stabilire un principio: si trattava solo di affitti registrati nel corso del 2019.

Adesso, da parte del Governo, arriva questa apertura, che allarga il campo delle possibilità a tutti i proprietari di fabbricati concessi in locazione. E che, almeno in questa prima formulazione del testo, non mette più paletti di alcuni tipo, né rispetto alla categoria catastale, né rispetto alla superficie dei locali. L’intento è duplice. Da un lato, si tratta di favorire l’emersione del sommerso. Dall’altro, soprattutto, di offrire un’arma di semplificazione tributaria.


I canoni potrebbero scendere

La novità è stata naturalmente accolta con favore dalle sigle dei commercianti, a partire da Confcommercio, che in una nota aveva commentato:

La reintroduzione di una cedolare secca sulle locazioni degli immobili ad uso commerciale, con beneficio condiviso tra locatore e conduttore attraverso il contenimento e la riduzione dei canoni, è una misura che va nella giusta direzione e che Confcommercio sta portando avanti da diversi anni.

La notazione è importante, perché attraverso la novità Confcommercio prevede una generale riduzione del carico fiscale sui proprietari e una conseguente possibilità di abbassare i canoni di affitto per le attività.

Certo i tempi non saranno brevi, ma se la cedolare secca dovesse realmente portare a canoni d’affitto più abbordabili, questo potrebbe tradursi in un beneficio per gli esercizi commerciali, in particolar modo quelli delle periferie urbane. Dove le attività artigianali, oltre a subire la concorrenza dell’eCommerce e dei centri commerciali, fanno i conti anche con il peso degli affitti. E spesso decidono di abbandonare.

Infine, tra le altre novità contenute nelle delega fiscale che riguardano gli immobili, c’è l’avvio di una revisione di tutte quelle operazioni immobiliari che finiscono sotto il regime “Iva esente”. Il legislatore ritiene di dover rivedere l’elenco di queste operazioni, in modo da armonizzarle meglio rispetto alla normativa europea. Ma su questo principio, il testo non contiene ancora dettagli, che andranno poi esplicitati meglio con successivi decreti.

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