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CAMBIO DESTINAZIONE D’USO: POTREBBE COSTARVI CARO ANCHE IN CASO DI CONDONO


Occorre fare molta attenzione in caso di acquisto di un appartamento poiché, prestare scarsa attenzione alle caratteristiche dello stesso, potrebbe costare caro anche a tanti anni di distanza.

Un caso molto frequente è quello della vendita di unità immobiliari ad uso abitazione che vengono poi adibiti, invece, a studio professionale e quindi a sede della propria attività lavorativa.

Difatti, se da un punto di vista strutturale ed estetico ciò potrebbe non comportare alcuna modifica visibile, la differenza è invece enorme dal punto di vista amministrativo ed urbanistico.

Vediamo nel dettaglio un caso pratico, analizzando la vicenda sottoposta al Tar Lazio e decisa con la sentenza n. 10392 del 19 giugno 2023.


I fatti di causa

Un neo acquirente di un immobile sito nel comune di Roma, acquistava un appartamento adibito a studio commerciale, seppur catastalmente risultante ad uso abitazione. Il nuovo proprietario, consapevole di tale incongruenza continuava ad adibire a studio professionale, senza effettuare opere allo scopo, né modificare in alcun modo la superficie, la volumetria e le caratteristiche dell’appartamento. Per tale motivo lo stesso proprietario decideva di presentare domanda di condono edilizio in relazione al già intervenuto cambio di destinazione d’uso, con annesso pagamento degli oneri dovuti nella misura forfettaria prevista con valore fisso pari ad euro 567,60, identificando l’abuso al n. 6 dell’Allegato I del D.L. n. 269/2003 rubricato “opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superfici e di volume”.

L’amministrazione comunale però, seppur accoglieva la domanda di condono edilizio, subordinava il rilascio della sanatoria al maggior pagamento della somma di euro 50.234,36 utilizzando un diverso metodo di calcolo rispetto al contribuente, identificando la fattispecie tra quelle di cui al n. 3 del citato allegato, rubricando l’intervento sotto la voce “ristrutturazioni edilizie abusive”.

Ad avviso del proprietario però il cambio di destinazione d’uso, ove realizzato come nel caso di specie in assenza di nuove opere (e senza alcuna variazione di superficie o volume), non potrebbe mai sussumersi nella fattispecie della ristrutturazione edilizia, decidendo così di impugnare il provvedimento.


La decisione del Tar

Giunta così la vicenda dinanzi al Tar, i giudici respingevano però la tesi del proprietario.

I giudici hanno fatto propria la giurisprudenza più recente del Consiglio di Stato la quale afferma che il mutamento di destinazione d’uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all’ottenimento di un titolo edilizio abilitativo.

Occorre precisare che soltanto il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incidente sul carico urbanistico) mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una vera e propria modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico, con conseguente necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l’avvenuta esecuzione di opere. Dunque, nel caso in esame, è evidente che il cambiamento da uso abitazione ad uso professionale ha prodotto un aggravio di carico urbanistico oggettivamente incontestabile, nonché che le categorie “residenziale” e “studio professionale” non sono tra loro omogenee (potendo la seconda al più ricondursi nella categoria “commerciale”, quindi una categoria comunque diversa da quella residenziale).

Alla luce di tutto ciò il Tar respinge il ricorso e condanna altresì il ricorrente alle spese di giudizio.

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