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RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI DI ESECUZIONE DI LAVORI ALLO STABILE E DEROGA DEI CRITERI PREVISTI DAL CODICE CIVILE



Le delibere assembleari che si pongono in esecuzione del regolamento condominiale accettato dai condomini nei singoli atti di compravendita e che prevedono una diversa partecipazione dei proprietari alle spese condominiali, in deroga alle disposizioni di riparto delle spese di cui all’art. 1123 c.c., sono pienamente valide.

È quanto è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3588/2024, a seguito dell’impugnazione della delibera assembleare da parte di una condomina che riteneva illegittima la ripartizione delle spese di esecuzioni di particolari lavori allo stabile in deroga ai criteri previsti dal codice civile.


La vicenda 

La proprietaria di un appartamento con cantina e di due garages, facenti parte di un complesso immobiliare costituito da più palazzine, impugnava la delibera condominiale con la quale l’assemblea aveva approvato il consuntivo della gestione in quanto, a suo parere, questa era stata adottata in violazione degli art.1123 c.c. e 1126 c.c..

L’attrice, infatti, esponeva di non dover partecipare alla spesa per dotare i tetti delle palazzine multipiano di linee vita, in quanto la stessa non avrebbe goduto di detta utilità, insistendo le sue proprietà su un edificio di un solo piano dell’altezza di tre metri fuori terra e con lastrico solare sovrastante gli immobili rientranti nella proprietà della medesima.

Naturalmente il Condominio si costituiva in giudizio, deducendo l’esistenza di un unico regolamento e di un’unica tabella millesimale, la quale era stata predisposta dal venditore – costruttore, nonché allegata e richiamata nei singoli atti di vendita e conseguentemente accettata da parte dei condomini, che derogava agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c., con conseguente legittimità della votazione e del riparto di spesa.


Le questioni di diritto

Gli ermellini venivano così chiamati a pronunciarsi sulla vicenda, dopo che nei primi gradi di giudizio, la condomina risultava soccombente. 

La Suprema Corte, confermando l’orientamento oramai consolidato sul punto, affermava che la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina quando questa è contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell’assemblea se approvata da tutti i condomini (Sez. 2 -, Sentenza n. 4844 del 24/02/2017, Rv. 643057-02).

In effetti, esaminando il caso di specie, il sistema di riparto delle spese condominiali era governato dalle tabelle contrattuali predisposte dal costruttore-venditore, recepite e accettate da ciascun acquirente attraverso singoli contratti di compravendita.

Di conseguenza, tale regolamento era costituito da un’unica tabella millesimale riferita all’intero condominio in deroga agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c.


Pertanto, la delibera adottata dall’assemblea condominiale con la quale il Condominio aveva approvato il consuntivo della gestione, pur derogando alla disciplina di cui all’art. 1123 del codice civile – perché imponeva un riparto delle spese sostenute per l’impianto delle “linee vita” anche in capo ai condomini delle unità immobiliari non direttamente interessate dall’installazione – risultava legittima risultando conforme al regolamento condominiale.

Sul solco di detto orientamento, la Corte richiamava l’esempio delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto di ascensore, che possono essere poste a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, se tanto prevede il regolamento condominiale, in deroga all’art.1123 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28679 del 23/12/2011).


Le conclusioni

Gli ermellini, quindi, con la predetta ordinanza, la n. 3588/2024, hanno affermato che la delibera che è stata approvata secondo le tabelle millesimali previste dal regolamento condominiale, quando queste sono state accettate dai condomini nei singoli atti di compravendita, risulta pienamente valida, anche se in deroga alle disposizioni di riparto delle spese di cui all’art. 1123 c.c..

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