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COME TUTELARE LA PROPRIA CASA? QUALCHE CONSIGLIO

La casa rappresenta un bene prezioso per ogni persona, non solo dal punto di vista economico, ma anche per il valore affettivo e emotivo che essa rappresenta. Sapere come tutelarla in modo efficace, evitando eventuali problematiche e garantendone la sicurezza, è dunque di fondamentale importanza.

Esistono molteplici aspetti da considerare: in questo articolo, analizzeremo nel dettaglio le diverse opzioni a disposizione dei proprietari per tutelare la propria casa, fornendo consigli utili e suggerimenti pratici.


Perché è importante tutelare il proprio patrimonio immobiliare

Tutelare il proprio patrimonio immobiliare è di fondamentale importanza per diversi motivi: la gestione del patrimonio immobiliare è un aspetto che non dovrebbe mai essere sottovalutato, e richiede un’attenta analisi che può essere fatta anche con l’aiuto di esperti del settore. L’obiettivo è quello di sfruttare gli strumenti giuridici disponibili al fine di salvaguardare nel tempo il proprio patrimonio, tutelandosi da possibili azioni da parte di terzi creditori.

Ci sono diversi strumenti che è possibile utilizzare per mettere al sicuro il proprio patrimonio immobiliare, alcuni dei quali sono diventati ormai obsoleti secondo i professionisti, ma ciò che è fondamentale ricordare è che qualsiasi tipo di azione deve essere presa in maniera preventiva per risultare realmente efficace: per garantire la massima tutela del patrimonio immobiliare di un soggetto, bisogna agire ben prima che sorgano dei problemi.


Quando non è possibile tutelare il patrimonio immobiliare

Come abbiamo visto, gli strumenti disponibili per tutelare il proprio patrimonio immobiliare sono validi solamente se utilizzati in maniera preventiva.

Ci sono infatti alcuni casi in cui non è più possibile intervenire in sicurezza per tutelare il proprio patrimonio immobiliare, ovvero se:

  • sono già in corso notifiche da parte degli enti di riscossione per illeciti fiscali;

  • sono già in corso notifiche da parte degli enti di riscossione per tasse e IVA non pagata;

  • gli istituti di credito hanno già iscritto ipoteca giudiziale sugli immobili;

  • sono già presenti e notificati sequestri cautelari o oltre operazioni che limitano l’operatività bancaria;

  • sono presenti contenziosi giudiziari con l’amministrazione finanziaria di natura economica.

Gli strumenti tradizionali per tutelare la propria casa

Prendendo in esame le azioni che possono essere messe in atto in maniera preventiva per tutelare gli immobili, è doveroso fare una distinzione tra strumenti nuovi e che risultano più efficaci, e quelli che i professionisti ormai indicano come obsoleti, poiché devono essere utilizzati in maniera corretta e solo in alcuni casi specifici per poter effettivamente proteggere il proprio patrimonio. Tra questi ultimi troviamo:

Fondo patrimoniale

Fino a poco tempo fa il fondo patrimoniale era lo strumento più utilizzato per tutelare gli immobili e risultava anche essere il meno costoso. Veniva spesso utilizzato al fine di proteggere i propri beni da debiti futuri o da un eventuale fallimento. Questo strumento impone un vincolo su determinati beni, come immobili, nell’interesse della famiglia, al fine di creare un patrimonio “separato” e non aggredibile da creditori.

Il fondo patrimoniale è costituito per atto pubblico o per testamento, e i beni costituenti il fondo sono vincolati al soddisfacimento dei bisogni della famiglia. Tuttavia, ci sono molte problematiche associate al fondo patrimoniale, come il fatto che l’atto di costituzione può subire azioni revocatorie entro il termine di cinque anni, e che il fondo patrimoniale si estingue in caso di annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Inoltre, la giurisprudenza ha limitato la portata di questo strumento giuridico e ha reso più labile la distinzione tra creditori “commerciali” e creditori della “famiglia”. Questi motivi portano spesso a non considerare il fondo patrimoniale come uno strumento efficace per tutelare il patrimonio immobiliare.

Trust autodichiarato

Il trust è uno strumento di origine anglosassone riconosciuto in Italia dalla Legge n. 364/89. Si tratta di uno strumento utilizzato per proteggere il patrimonio che viene gestito da una persona chiamata trustee e per beneficiare un’altra persona chiamata beneficiary o per uno scopo specifico. Il trust produce l’effetto di spossessare i beni conferiti, creando un patrimonio separato dagli altri beni del disponente, trustee e beneficiari. I creditori di costoro non possono aggredire i beni in trust.

La principale problematica del trust è che può essere revocato se il disponente è anche il beneficiario e il trustee. Inoltre, il trust è un atto a titolo gratuito, e per questo motivo ha bisogno di un termine di 5 anni per consolidarsi rispetto alle azioni revocatorie.

Donazione alla famiglia

La donazione dell’immobile al coniuge o ai figli è uno strumento spesso utilizzato dopo il verificarsi delle prime difficoltà, ma in realtà non è così risolutorio. In presenza di debiti, la donazione può infatti essere considerata inefficace e i creditori possono comunque aggredire l’immobile donato entro il primo anno. Inoltre, la donazione è un atto gratuito e facilmente revocabile. Vendere la proprietà sarebbe una soluzione più sicura, ma comunque rischiosa in una situazione finanziaria già difficile, soprattutto con parenti stretti.

Polizze a vita

Negli ultimi anni le polizze vita sono state molto utilizzate grazie alla loro caratteristica di impignorabilità ed insequestrabilità. Tuttavia, per poter godere di questa protezione, le polizze vita devono essere sottoscritte in una situazione finanziaria stabile e non devono essere strumenti di speculazione.

Altrimenti, i creditori potrebbero aggredire o revocare la polizza vita. Quindi, è importante non sottoscrivere una polizza vita quando si è già in debito e assicurarsi che il contratto non vadano a discapito dei creditori.



Conferimento immobiliare a società estera

Spesso si consiglia di trasferire la proprietà degli immobili in una società estera per proteggere il patrimonio immobiliare e ottenere un regime fiscale più favorevole. Tuttavia, si tratta di un metodo rischioso e costoso.

Per trasferire la proprietà, è necessario infatti un atto notarile che comporta il pagamento di imposte a partire da 200 euro. Inoltre, possedere azioni di una società estera che opera in Italia può comportare rischi fiscali se non gestito correttamente.

Nuovi strumenti per la tutela del patrimonio immobiliare

A fianco di queste azioni tradizionali, che ormai i professionisti descrivono come obsolete, ci sono altri strumenti che vengono sempre di più consigliati per la tutela della propria casa, e che permettono di costruire una barriera che separi i beni destinati all’impresa (da lasciare a rischio) da quelli destinati alla famiglia (da tutelare).

Come visto prima, è importante aver chiaro che se i debiti sono già in essere, anche se in capo all’impresa e non all’imprenditore, non è possibile agire in alcun modo. Perciò tutte le azioni che andremo a descrivere dovranno essere prese in maniera preventiva.

Tra le soluzioni più sicure ci sono la holding familiare e immobiliare e il trust immobiliare.

Holding familiare

La holding familiare è una società non commerciale creata per tutelare il patrimonio familiare, in particolare gli immobili destinati alla successione. Ciò permette di gestire al meglio il passaggio generazionale del patrimonio e di evitare controversie tra gli eredi riguardo alla suddivisione dei beni. Inoltre, i vantaggi fiscali legati alle società di persone possono essere sfruttati nel caso di successione o donazione a favore dei discendenti.

Holding immobiliare

Una holding immobiliare è un’ulteriore soluzione che può proteggere il patrimonio della famiglia e offrire vantaggi fiscali e gestionali per i beni immobili conferiti al suo interno. Nel caso in cui una holding immobiliare non svolga alcuna attività di impresa commerciale, è consigliabile costruire una società semplice per gestire in modo unitario i beni immobili di più persone fisiche, evitando contese legali e offrendo protezione dai creditori.

Le quote sociali possono essere detenute da società estere per proteggere il proprietario reale dell’immobile. La tassazione della società è equiparabile a quella delle persone fisiche che dichiarano redditi fondiari. I bassi costi di gestione e la semplicità della forma consentono di effettuare conferimenti senza pratiche burocratiche costose. Anche gli immobili concessi in locazione sono soggetti alla stessa disciplina fiscale. È consigliabile rivolgersi a esperti del settore per mettere in piedi uno schema di questo tipo.

Trust immobiliare

Il trust immobiliare è uno strumento giuridico che protegge il patrimonio immobiliare consentendo di organizzare e gestire una successione in modo ordinato, proteggere i beni da possibili creditori e ottimizzare la fiscalità successoria.

Si tratta di uno strumento utile nella gestione delle eredità, che ha come finalità quella di tenere unito il patrimonio immobiliare della famiglia. Il disponente cede la proprietà o la nuda proprietà dell’immobile al trustee, il quale lo gestisce seguendo le regole indicate nell’atto di costituzione del trust stesso.

È necessario che il disponente non sia anche il beneficiario o il trustee affinché esista una vera e propria segregazione e l’immobile possa essere considerato inaggredibile.

La protezione che il trust può garantire al patrimonio segregato deriva dal fatto che i beni al suo interno non sono più nella proprietà del disponente e pertanto non disponibili per una eventuale aggressione di creditori.

Nel caso di conferimento in trust di immobili in nuda proprietà o usufrutto, è importante considerare le diverse implicazioni fiscali e di protezione del bene, con il supporto di commercialisti e legali esperti di trust, così da strutturare correttamente e al meglio questo strumento giuridico.



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