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CONFORMITÀ URBANISTICA: DOVE SI RICHIEDE E DA QUANDO È OBBLIGATORIA

Alla scoperta della conformità urbanistica: le basi legali per sapere come richiedere i certificati, chi li distribuisce e i costi


In un’ottica di sviluppo urbano ordinato e sostenibile, è fondamentale disporre di tutte le regolamentazioni e rispettare i piani regolatori per le costruzioni di fabbricati di varia natura. Il certificato di conformità urbanistica è il documento che certifica la regolarità strutturale di un edificio e conferma l’aderenza tra lo stato di fatto e il progetto conservato dal Comune che ha dato accesso al titolo abilitativo per la costruzione.


In presenza di una dichiarazione di conformità urbanistica distribuita regolarmente dal tecnico abilitato, è quindi garantita l’assenza di abusi edilizi in seguito all’edificazione originaria e alle successive modifiche apportate al fabbricato. A fronte di una richiesta bocciata di conformità urbanistica, il proprietario deve attivarsi per regolarizzare gli eventuali abusi riscontrati dalla relazione tecnica. Per qualsiasi possedimento edilizio è quindi necessario sapere come verificare la regolarità urbanistica di un immobile, ricordando di come la certificazione non sia sempre obbligatoria.

Conformità urbanistica: a cosa serve?

Il certificato di conformità urbanistica prevede il confronto del progetto edilizio conservato in Comune e la costruzione reale per garantire la regolarità del fabbricato secondo le norme vigenti in materia di legislazione edilizia e urbanistica.

A seguito dell’entrata in vigore della “Legge Ponte” n. 765 il 1° settembre 1967, la licenza edilizia è diventata indispensabile per tutti gli interventi edilizi di ciascun Comune, a prescindere dalla pianificazione urbanistica. Invece, la conformità urbanistica ante 1967 era accessibile anche per edifici privi di documentazione tecnica in spazi non urbani dove non erano richiesti piani regolatori.

Dove si richiede il certificato di conformità urbanistica?

Nel caso in cui si voglia portare a termine un’operazione di compravendita, è richiesta l’integrazione dell’atto notarile con la conformità urbanistica documentata a seguito di intervento di un perito. Infatti, un rogito senza conformità urbanistica può comportare l’annullamento dell’atto notarile.

Per richiedere la dichiarazione di conformità urbanistica ci si può rivolgere all’Ufficio Tecnico e all’Ufficio Edilizia Privata del Comune di riferimento. Contattando preventivamente quest’ultimo si può conoscere la procedura amministrativa per ciò che riguarda la modulistica per fare domanda ed eventuale tassazione per l’istruttoria di richiesta.

Quando è obbligatoria la dichiarazione di conformità urbanistica?

Le situazioni in cui la presentazione di un certificato di conformità urbanistica è inderogabile sono le seguenti:

  • richiesta e sottoscrizione di un mutuo;

  • accesso a finanziamenti come Ecobonus e Superbonus 2023;

  • lavori di ristrutturazione non ordinaria e modifiche consistenti sul progetto originario;

  • rogito notarile di compravendita, in quanto non è commerciabile un fabbricato non provvisto di accesso a un certificato di conformità edilizia e non conforme alla legislazione in ambito di urbanistica;

Laddove è prevista l’obbligatorietà di conformità urbanistica, in caso di difformità non trascurabili tra progetto originario e stato di fatto si dovrà intervenire sugli abusi edilizi rilevati e procedere a pagare eventuali sanzioni con un atto di sanatoria.

Non è invece prevista la compilazione obbligatoria per la RRE (Relazione di Regolarità edilizia), un documento ad oggi ancora facoltativo che certifica la regolarità edilizia di un immobile destinato a una delle possibili operazioni di compravendita. Questo documento è più completo rispetto alla dichiarazione di conformità urbanistica, includendo anche i certificati di conformità degli impianti e indicazioni sulla prestazione energetica.

Documenti per ottenere la conformità urbanistica

Il tecnico abilitato che esegue il sopralluogo su un fabbricato per dichiarare la conformità urbanistica, che sia per la prima edificazione o per modifiche successive, deve avere a disposizione una documentazione composta di più elementi:

  • atto di provenienza: attesta legalmente il diritto reale di proprietà su un immobile;

  • planimetria catastale: rappresentazione grafica in scala 1:200

  • visura catastale per immobile: raccoglie dati sul proprietario, sulla sua quota di diritto reale e sulle informazioni catastali del fabbricato;

  • visura catastale storica: un consuntivo di tutte le modifiche di rendita catastale e di proprietari riferite a un immobile o a un soggetto fisico;

Questo gruppo di documenti andrà presentato al tecnico abilitato nel giorno del sopralluogo sul fabbricato.

Dichiarazione di conformità urbanistica: il costo

I costi per ottenere un certificato di dichiarazione urbanistica non sono fissati e sono prettamente influenzati dalla metratura dell’immobile da controllare e dalle tariffe del tecnico abilitato che esegue il sopralluogo.

Generalmente, i range di prezzi per ottenere la certificazione sono i seguenti:

  • per un immobile con pochi accessori fino ai 100 mq, il range di prezzi è 150-500 euro;

  • dai 300 ai 600 euro per immobili dai 100 ai 200 mq con pochi accessori;

  • il costo per la conformità urbanistica di grandi immobili (oltre i 200 mq) varia dai 450 ai 750 euro;

Il prezzo può lievitare anche in seguito di integrazione del certificato di conformità urbanistica con quello di conformità catastale. Sono previste delle sanzioni che partono da 516 euro nel caso in cui vengano rilevate delle difformità edilizie.

Conformità urbanistica e Superbonus

Per coloro che volessero accedere alle agevolazioni del Superbonus, la conformità urbanistica del fabbricato è fondamentale per l’ottenimento del bonus e senza la regolarizzazione degli abusi edilizi non si può procedere.

Bisogna precisare che il Superbonus non decade davanti a qualsiasi difformità tra progetto depositato in Comune e fabbricato realizzato: non costituisce abuso edilizio, infatti, una difformità entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo stipulato dal tecnico.

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Chi dichiara la conformità urbanistica?

La conformità urbanistica è certificata dal tecnico abilitato dopo aver svolto un sopralluogo sull’unità immobiliare che necessita di controllo. Il perito compilerà un fac simile per la conformità urbanistica trascrivendo i dati sulla struttura edilizia dell’immobile, sulla destinazione d’uso e su eventuali modifiche leggere dal progetto presentato in Comune.

Quando serve il certificato di conformità urbanistica?

La conformità urbanistica di un immobile è necessaria quando si vuole portare a termine un’operazione di compravendita, quando si vuole accedere a un mutuo più conveniente o per fare richiesta di eventuali agevolazioni.

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